□ 近来举行的房贷中心经济工作会议提出，当令降准降息 ，利率坚持流动性富余 。调整与房贷借款人密切相关的首月是 ，能够经过调整重定价周期享受到借款商场报价利率(LPR)下降带来的还款优惠 。
□ 调整后的为啥个人住房借款利率重定价周期可挑选3个月 、6个月或12个月 。变多每次从头定价后 ，房贷房贷月供会在利息调整月依照新的利率利率从头核算剩下月供 。
近来举行的调整中心经济工作会议提出 ，当令降准降息 ，首月坚持流动性富余 。还款业内人士剖析 ，为啥估计2025年会持续施行有力度的变多降准降息 。与房贷借款人密切相关的房贷是 ，能够经过调整重定价周期享受到借款商场报价利率(LPR)下降带来的优惠。
据悉 ，自11月1日起 ，存量房贷借款人可与银行洽谈 ，从头约好个人住房借款利率重定价周期 。此前规则 ，重定价周期最短为12个月 ，调整后的重定价周期可挑选3个月 、6个月或12个月 ，意味着假如一年内LPR下降不必再等一年才干享受到调降优惠 。
需求留意的是 ，每次从头定价后，房贷月供会在利息调整月依照新的利率从头核算剩下月供 。不过 ，有市民反映，在自己的存量房贷利率下调后最新一期的还款金额比之前有所添加 。“尽管就多了200余元 ，并且第二个月还款时 ，金额的确是依照新利率下调了，但仍是不太理解为什么榜首个月会呈现这种状况 。”北京市民王丹彤说 。
记者咨询了多家银行后了解到，呈现上述状况的 ，大多是挑选了“按月等额本息”还款方法的客户 。中国农业银行北京市分行个贷客户经理刘畅解说 ，在等额本息还款方法下 ，当利率坚持不变时 ，每月还款的本息总额是固定的 ，但其间本金部分会逐步添加 ，利息部分会逐步削减 。可是 ，在利率调整后 ，每月还款的本息总额会发生变化 。
简略来说 ，存量房贷利率调整相当于借款人与银行依据旧利率签定的原合同停止 ，并依据新利率签定了一个新合同 。新合同中借款总额是原合同的剩下本金 ，即原合同的借款总额减去现已还清的本金 。利率调整为下降后的新利率 ，借款期限则是原合同剩下的还款期 。依据新的借款总额 、还款期限和利率等变量 ，银行会从头核算借款人每月的还款金额以及每月应还的本金和利息。
需求留意的是 ，利率下降后 ，当期应还的本金是依据新利率从头核算的 ，而当期利息则是依照新旧利率所占的天数进行分段核算的 。当借款人的每月还款日与利率调整日不一致时 ，一个还款周期内就会履行两个不同的利率。以10月份为例，因为多家银行在10月25日对存量房贷利率进行了批量调整 ，也就是说 ，假如借款人的还款日是每月1日，那么10月份前24天的利息将持续依照原利率核算 ，而从25日到31日的利息则会依照新利率核算 。
举例来说 ，假定借款人原合同借款总额为100万元 ，借款期限为25年(300个月) ，等额本息借款利率为4.4% ，那么每月还款金额为5501.72元 ，利息总额约为65.05万元 。假如在利率调整前现已依照原合同还了5期 ，那么剩下的还款期限为295个月，剩下本金约为99.08万元。假如调整后的利率降为3.55% ，那么第1期需还本金为2108.26元。
因为利率调整发生在还款周期中 ，因而利息需求进行分段核算 。前24天的利息仍需依照原利率核算，即剩下本金乘以原利率后 ，先除以360天(或365天 ，详细取决于银行核算方法) ，再乘以所占天数 ，为2906.22元 。然后7天的利息则依照新利率核算，同理能够算出这部分的利息为683.90元 。因而 ，当11月1日还款时 ，本金2108.26元加上利息3590.12元(2906.22元+683.90元) ，总月供为5698.38元 ，的确略高于此前的5501.72元 。
这首要是因为从头核算后本金添加的金额超过了利息削减的金额 ，所以调整后的当期还款金额呈现了高于此前月供的状况。可是 ，比及下一期还款时 ，就会一致履行调降后的新利率3.55% ，且剩下还款期限为294个月 ，剩下本金约为98.87万元 。假如尔后利率坚持不变 ，那么从头核算后的月供将稳定在5039.42元左右 。
刘畅告知记者，存量房贷利率下调 ，整体规则是还款本息总额削减，总归还本金不变 ，总期限不变，总付利息削减 。尽管短期内或许月供添加 ，但从长时间来看 ，还款总额是下降的 。
中国人民银行数据显现，到10月末 ，21家全国性银行合计对5366.7万笔 、总额达25.2万亿元的存量房贷利率完成了调降 。中国人民银行行长潘功胜此前表明 ，银行下调存量房贷利率有利于进一步下降借款人房贷利息支出 。估计这一方针将惠及5000万户家庭约1.5亿人口，均匀每年可为这些家庭削减利息支出总额约1500亿元。 (经济日报记者 勾明扬） 。